在顺义买房的新北京人，究竟在想什么？（下）｜好评与差评

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前一段时间，在顺义楼市「上篇」里，我提到了4点影响顺义楼市路人缘的原因，吓住了不少买房人。

但缺点不是顺义楼市的全部，在我看来，因为这些刻板印象的存在，顺义楼市其实是被低估的。

简单归纳一下上次总结顺义被大家嫌弃的缺点，可以分成以下几点：

老城区城市界面的陈旧

土地发展空间已满

进城交通拥堵

老城区人口增量怠速

此外，顺义还有以首都机场为代表，影响居住感受的嫌恶设施。以上这些在大众心里根深蒂固的偏见，除了顺义楼市的路人缘一般以外，更对顺义房价影响巨大。

如果你观察过最近几年北京各区房价的中位数，就会发现过去几年，顺义的房价一直都处于跑输大盘状态。

从这张去年的全市房价图，就能看得出来。

无论和门头沟大兴，还是昌平通州比较，顺义的房价都处在掉车尾的位置。

而且，这个数据还把中央别墅区后沙峪的天价别墅算进去了。

在城市板块发展规律里，市民的刻板印象对房价的影响，一向是巨大。

无论是辉煌的浦东，杭州大江东还是互联网重镇望京，这些当下看来风华正茂的板块，曾经都因为刻板印象，有着一段严重低估的历史。

然而，虽然不像上面的案例那么典型，但顺义楼市无疑也是被低估的。

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首先是人口。

在任何流派的经济学理论里，「人口」永远是决定房价涨跌的关键先生。

所以，帝都各区房价趋势，都写在2035年的北京市人口规划里，我把几个有代表性的区列举一下，你就会发现顺义未来人口的潜力。

把怀柔延庆等远郊区以及东西城去掉，按2035年的总规，未来北京各区的人口变化，可以分成疏解和导入两大类：

疏解型：

海淀：313万人（现有359万人）

朝阳：333.4万人（现有385.6万人）

石景山：55万人（现有63.4万人）

导入型：

通州：205万（现有157.8万）

顺义：145万（现有116.9万）

这意味着未来二十多年，不算上流动人口，顺义每年光是常住人口的增量，就会达到1.7万。

人口红利，是房价最直接的燃料，在这样的上位规划下，顺义楼市的未来注定是值得期待的。

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那么另一个重要的问题来了：顺义总体规划的人口红利大礼包，会落在哪里？

在上篇就提到过，我一直在重复一个观点：“顺义老城区的规划早已相对定型”。承接新增人口的建设用地空间和产业，都是严重不足，这也得到了很多读者的认同。

在这样的共识之下，必然导致的结果就是需要有新的空间，来承接新增人类。

所以顺义“新”城的崛起，是一种必然的趋势。

去年，顺义区全年的新房成交量达到了六千套，在北京16个区里排名第4。如果你去看这些新项目的落位，会发现它基本是是围绕几个板块展开的。

马坡、牛栏山板块、北小营板块、仁和板块等等

向新板块涌入的，不止是购房者，还有不断释放的土地资源。去年，顺义的住宅供地，也都是围绕着“新城概念”展开的。

不论是去年成交的住宅用地清单，还是今年的预供地清单，都基本是带有明显的“新城光环”的。

所以，顺义楼市未来最大的变量，就在各种新兴板块。

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跟住宅供地同步进行的，是配套的产业。

我们之前说过，首都机场一直是住在顺义最大的嫌恶设施，这种航线和规划限高影响，甚至一直同时波及到朝阳的金盏和东坝板块。

这是因为，在2010年之前，在规划课本里，机场一直是远郊概念。

十年前，人们对乘坐飞机需求度极低，机场大多建在远郊，周边荒廖。

而当下的机场，远郊感早已褪去，存在感在不断加强。

很多工作，需要在城市间高效展开；飞行旅游变得稀松平常；很多家庭开启了双城生活；

上海和深圳，直接选择把权重极高的会展中心，建在机场旁。当前，各种大型机场周边，「空港红利」一路走强。

上海大虹桥板块的房价，在空港红利期，成功完成了五年翻倍的战绩。大兴机场也成为了北京的南大门。而首都机场，最近也明显出现了「空港红利」。

这种信号，无论是在整个最新的顺义分区规划（国土空间规划）里，国际空港新城所处的位置，还是新的自贸区规划的政策里，都已经肉眼可见了。

所以，在楼市里，顺义的新城概念带来的产业和人口，一直都在相互验证着。

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除去人口与政策之外，与一个区域楼市强相关的，是优质的土地。

我们之前在写与顺义老城区相比，顺义新城除了到朝阳通州通勤时间更短以外，最大的不同是它的地质条件：

“一块位于潮白河和温榆河之间的河谷平原。”

在城市片区发展规律上，很多新区明明政府倾斜了大量的政策资源，但依然没有发展起来，就是因为地形的影响。

新城空间结构规划图

要知道，需要跨山跨河，跃过自然屏障去发展是非常困难的。所以，顺义新城的“平原地形”本身就是一种发展的优势。

这种情况之下，顺义新城的底子，就显得特别好了。

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最后一个，顺义楼市的优点体现在顺义在社交媒体上的「标签优势」。在很长一段时间里，顺义在社交媒体上，被贴满了各种豪宅标签。

最早，顺义的标签是高端别墅，网友提起顺义，经常会对住在中央别墅区的明星如数家珍；

后来，鸡娃时代普及之后，顺义后沙峪板块靠着「顺义妈妈」的概念成功出圈，成了国内顶级中产家庭生活风向标。

再加上顺义的确有着全北京最多的高端别墅，让网友一度觉得，顺义就是富人区。

以至于帝都民间有一个约定俗成的定理，谁要说别墅买在房山或大兴，是会被嘲笑的，买别墅，还是必须在顺义。

这些「标签优势」的舆论，虽然不会给楼市带来直接的影响，但它们会在顺义新城跑起来之后，会给大家一种心理暗示。

不自觉的对楼市产生推波助澜的心理攻势。

综合来说，无论是北京楼市，还是全国一线城市，买房这件事，都在从投资转自住，短炒已经不再符合大趋势了。

曾经盛行的短期主义，也都必然逐渐过渡为长期主义。

这就需要我们看懂城市的上位规划，特别是看懂未来10年20年的整体规划。

从长期角度来看，顺义楼市正处于被低估的状态里，而顺义新城里的优质板块，会成为长期主义者优质的选择。